四大房企对比 掘金地产后周期

□郭晓东   2016-05-30 01:59:23


□郭晓东

2016年以来,在房地产“去库存”相关政策措施的刺激下,房价进入“飞行模式”。行业景气度的提升让房企的销售增速创出本轮小周期新高,助推房企的拿地热情。而伴随着房企纷纷聚焦核心城市,土地拍卖市场竞争十分激烈,上海、南京、苏州等城市地王频出。未来在房企战略布局趋同、核心城市推地有限等因素影响,土地溢价成交或成常态。

通过对品牌房企新项目开发模式的统计,我们发现合作开发已然成为主流,通过股权合作的房地产基金模式有助于企业进一步扩大市场份额,在残酷的行业竞争中脱颖而出。虽然房地产已过高速增长的“黄金时代”,但是作为国民经济发展的支柱产业,行业的投资价值仍然巨大。站在“白银时代”的风口,品牌房企正积极在物业、金融、娱乐等领域寻求转型突破。下面,我们以万科、保利、招商、金地为切入点进行分析,以此探知房地产行业的发展趋势及未来机会。

销售火爆 投资聚焦核心城市

受益于房地产市场的持续火爆,万科、保利、招商及金地四家上市房企在本轮行业回暖中获得靓丽表现。从销售面积和销售金额来看,2016年1-4月四家上市房企均实现高速增长,增速从高到低依次为金地、保利、招商、万科。其中,规模较小的金地集团,2016年前四个月累计销售面积187.9万平方米,同比增长118%,实现销售金额275.2亿元,同比增长高达176%;而行业龙头万科A表现也可圈可点,累计销售面积809.9万平方米,同比增长49%,累计销售金额1108.9亿元,同比增长73%。

从土地购置方面来看,2016年1-4月四家房企新增土地数量的排名依次是万科、保利、招商及金地。其中万科48个新增项目中有43个在二线城市,比例接近90%;保利地产新增的24个项目中有21个来自二三线城市,占比87.5%。相对于这两大房企龙头,招商蛇口和金地集团的拿地策略则要谨慎很多。其中招商蛇口在可开发资源多的优势下平滑、精细拿地,继续聚焦主流一二线城市,合理补充库存。而金地集团则更为低调,至今仅获得杭州、武汉两块土地项目,公司拿地节奏的放缓,一方面与近期土地市场溢价率过高有关,另一方面则是可售项目资源较为充足。

基金模式抢市场 多元化谋转型

从项目开发模式来看,2016年前4个月万科新增的48个项目中,19个拥有项目100%权益,其余均为股权合作开发,占比高达60.4%。另一房企巨头保利地产新增的24个项目中也有13个是合作开发,比例也超过50%。可以看出,通过股权合作的基金模式已经成为房企操作主流。

从投资的角度分析,该模式有以下几点优势:1.净资产规模的降低带来净利润率和权益乘数的双提升,提高ROE水平。2.通过经营杠杆替代财务杠杆,实现轻资产化,提高了财务安全性;通过不同环节收益,使得收益实现更稳定。3.扩大市场份额,摆脱对股权融资的依赖。4.作为房企品牌输出和轻资产运作的不断尝试,将提升其无形资产的盈利能力,进而带动净资产溢价率的上扬。当然,股权合作开发存在一定的风险及特殊性,在采用时应充分考虑自身条件及能力。

而随着存量时代的到来,未来城市升级将是房地产行业发展的重心。在立足开发主业的基础上,这四家品牌房企均加快多元化布局。其中万科拟与深圳地铁合作,运用“地产+物业”模式,积极转型城市配套服务商;保利地产拟参股设立粤港证券,深化金融业务;招商蛇口整合后集合园区、社区、邮轮业务于一身,并积极拓展一线城市地铁物业;金地集团旗下拥有的“稳盛投资”管理着多支房地产基金,募集资金能力较强。此外,这四家房企也积极迎合市场潮流,布局养老地产、社区O2O,抢占多元化转型新高点。当然,转型机遇是与风险并存的,我们需要保持谨慎的态度,合理评估其未来潜在的投资价值。

板块重估 价值当立

对于A股房地产上市公司,由于PE偏短期但确认性强,NAV偏价值但可比性差,因此NAV结合PE仍是估值的最有效办法。下面以上述四家房企上市公司进行对比分析:

万科由于宝能系强势介入股价从14.25元直线拉伸到24.43元,对应市盈率在12-15倍合理区间,较NAV溢价30%,估值已明显修复;保利目前股价8.41元,对应2015/16年市盈率仅8.2/ 6.8倍,较NAV折价41%,中长期有明显的投资价值;而招商蛇口在完成与招商地产的重组后,股价一路走熊,从上市23.9元下跌到现在13.81元,目前市盈率已在合理区间,股价较NAV折价44%,考虑到公司良好的运营能力,目前已具备投资价值;金地集团股价与NVA最为接近,未来需要关注公司能否保持高速稳定增长。

目前A股处于慢熊的走势,业绩才是支撑房企股价的关键。考虑到房地产市场的周期性向好,可适当配置低估值地产蓝筹股,投资首选招商蛇口,保利次之。


《股市动态分析周刊》2016年5月第20期 目录

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